Le statut de LMNP : Quels avantages ?

Le Statut de LMNP : de quoi s’agit-il ?

Le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) est un statut qui s’adresse aux propriétaires bailleurs d’un logement meublé. Il existe différents types de location d’un logement meublé. En effet, le propriétaire du bien meublé peut choisir de louer le logement en qualité de :

Résidence principale du locataire
Location en mobilité
Résidence secondaire du locataire
location meublée saisonnière et touristique
Location de loisir et résidence para-hôtelière

En fonction du choix opéré par le propriétaire qui loue son logement meublé, le régime juridique, le régime fiscal, le régime locatif vont varier. Dans cet article nous traiterons exclusivement de la location meublée constituant la résidence principale du locataire.

Le Statut de LMNP : quand s’applique-t-il ?

Le régime des loueurs en meublé suppose que l’activité soit habituelle.
Les loueurs en meublé sont considérés comme NON professionnels lorsque le montant des recettes annuelles retirées de cette activité par le foyer fiscal est inférieur ou égal à 23 000 € par an ou bien, si les recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC..).
Par contre : si vos recettes locatives sont supérieures à 23.000 € par an ET (condition cumulative) si la somme excède celles de vos autres revenus (traitements et salaires, pensions de retraite, BIC, BA, BNC, revenus des gérants…) c’est alors le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) qui prendra la relai.

Location meublée : en cas de résidence principale du locataire :
Attention ! Lorsque le logement meublé constitue sa résidence principale, le locataire bénéficie d’un régime protecteur très proche de celui des locations nues à usage d’habitation. La résidence principale est considérée comme étant occupée au moins 8 mois par an (loi 89-462 du 6-7-1989 art. 2). Ainsi plusieurs obligations relatives aux locations nues sont transposables aux locations meublées à usage de résidence principale (clauses réputées non écrites, clauses abusives ou illicites, diagnostics techniques, logement décent, état des lieux, obligations des parties etc…)

La durée du bail est cependant différente concernant le bien loué meublé à usage de résidence principale, car la durée minimum est obligatoirement d’un an (alors qu’elle est de trois an pour un logement nu). Cependant, uniquement dans le cas où le locataire est un étudiant, la durée du bail d’un logement meublé peut être ramenée à 9 mois. Un inventaire des meubles et vaisselle fournis avec les locaux loués doit être annexé au bail. Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer en principal (contre un mois en cas de logement nu).

Location meublée : quelles obligations en matière d’ameublement ?
Pour bénéficier de la qualification de meublé, le logement doit être garni d’éléments d’équipement essentiels à la vie domestique ainsi que des éléments de conforts. Sans cela le logement peut être requalifié par les juges, de logement nu.
Cet ameublement doit permettre au locataire une occupation normale et convenable du logement, au quotidien (dormir, manger, se chauffer et vivre décemment). Selon le décret 2015-981 du 31-7-2015, le mobilier doit être constitué au minimum des éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (balai et pelle lorsque le sol est carrelé, aspirateur si le sol est recouvert de moquette).

Le statut de LMNP : Les avantages liés au régime fiscal du réel simplifié :

Le principal avantage de la LMNP est fiscal car la location meublée permet de réduire considérablement voire d’annuler l’impôt sur les revenus de l’activité de loueur meublé. La location en meublé à titre habituel et par toute personne est une activité commerciale sur le plan fiscal. A ce titre, les revenus de la location meublée non professionnelle sont considérés non pas comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) – article 35 du CGI, 5bis.

Deux cas de figure sont rencontrés en matière de régime fiscal, selon le montant des revenus perçus de l’activité :

♦ Le régime Micro-Bic : Si les revenus de l’année sont inférieurs à 72 600 € H.T. ce régime fiscal s’appliquera automatiquement. L’impôt sera calculé sur les revenus diminués d’un abattement forfaitaire de 50% (ou 71% dans le cas d’un meublé de tourisme classé).

♦ Le régime du Réel simplifié : Si les revenus de l’année sont compris entre 72 600 € et 247 000 € HT, c’est alors le régime du réel simplifié qui s’appliquera. Cependant, le propriétaire bailleur meublé qui aurait des revenus locatifs inférieurs à 72 600 € peut toutefois opter pour ce régime s’il le souhaite. En effet, dans le cas où les charges représentent plus de 50% des recettes, l’abattement prévu par le régime Micro-Bic n’est pas suffisant. Il est alors plus judicieux d’opter pour le régime du réel simplifié qui permettra de soustraire du montant des loyers, la totalité des charges déductibles réellement payées. Cette option doit être exercée avant le 1er février de la première année durant laquelle le loueur en meublé non professionnel souhaite se placer sous le régime du réel. Toutefois, opter pour le régime du réel oblige à tenir une comptabilité.

Les déductions possibles grâce au régime du réel simplifié :

♦ Déduction des charges : Si le bailleur opte pour le régime du réel simplifié ou si celui-ci s’applique de plein droit en fonction du montant des revenus, il sera possible de déduire des loyers (donc de l’assiette imposable) les différentes charges liées à l’activité de location meublée. Ce sont les charges ci-dessous, également listée à l’article 31 du CGI :

• Les frais de publicité
• Les primes d’assurance (propriétaire non occupant, garantie de loyers impayés, assurance de dommage)
• Les frais de procédure
• Les frais administratifs (forfait de 20€)
• Les provisions de risque d’impayés
• Les charges de copropriété (excepté les travaux)
• Les impôts et taxes
• L’achat de fournitures et matériels (dans la limite de 500 €)
• Les honoraires d’agence immobilière ou du syndic
• Les dépenses d’entretien et les réparations minimes (dans la limite de 600 €)
• Les frais fixes tels que l’électricité, téléphone, l’eau et internet et autres énergies
• Les intérêts d’emprunt
• La cotisation foncière des entreprises

La déduction des amortissements :

Les amortissements sont calculés uniquement sur la valeur de l’immeuble (le terrain est exclu).

Si vous venez d’acquérir le logement que vous destinez à la location meublée, la valeur du bien sera le prix de revient (prix du logement majoré des frais de notaire). En effet, l’article 38 quinquies de l’annexe II du CGI permet de majorer le coût d’acquisition de l’immobilisation, des droits de mutations, honoraires ou commissions et frais d’acte.

Si vous détenez depuis plusieurs années le logement que vous destinez finalement à la location meublée, la valeur de l’immeuble sera alors sa valeur actuelle.

Puis il faut ventiler le prix de revient du bien (ou sa valeur actuelle) par composants et chacun d’eux sera amorti sur une durée fixée par l’administration fiscale.

source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip

La réduction de l’assiette imposable :

Grace au régime du réel évoqué plus haut, il sera possible de diminuer l’assiette imposable, voire selon les cas de la neutraliser complètement. En effet, si aucun bénéfice n’est constaté, aucun impôt sur les loyers perçus ne sera à payer.

Comparons les deux régimes.

Régime du micro bic

Exemple au micro bic : Monsieur Martin a perçu des loyers pour l’appartement loué en meublé qu’il possède. Ses loyers de l’année et charges locatives récupérables sur le locataire étant inférieurs à 72 600 € H.T. le régime micro-bic sera appliqué de plein droit par l’administration fiscale. Pour cet exemple, Monsieur Martin se situe dans la tranche marginale d’imposition de 30%.

Ainsi, en cas de régime micro-bic, pour une personne ayant une tranche marginale d’imposition de 30%, la part d’impôt prélevée s’élèvera à 47.20% (30% + 17.20% de prélèvements sociaux) soit près de la moitié des loyers encaissés. L’addition pour Mr Martin est un peu salée.

Régime du Réel

Si Monsieur Martin décide d’opter pour le régime du réel simplifié et d’utiliser le système des amortissements par composants, il gommera totalement son impôt sur les loyers.

Par conséquent, en cas de régime du réel, les charges d’exploitation pourront être imputés aux revenus de la location meublée non professionnelle afin de diminuer l’assiette imposable. Si le montant des charges n’est pas suffisant pour ramener la base imposable à 0, on utilisera alors les amortissements pour réduire encore d’avantage cette base imposable jusqu’à la ramener à 0 (selon le montant des amortissements utilisables).

En outre, les amortissements excédentaires sont reportables et peuvent être imputés lorsque l’exploitation de la location meublée dégage un bénéfice comptable. Les amortissements se cumulent et permettent d’être utilisés dans la déclaration dès que les recettes sont supérieures aux dépenses d’exploitation, et ce, sans limitation de durée.

En conclusion, il conviendra de toujours effectuer les deux simulations (micro-bic ou option au réel) lors de votre opération d’investissement, afin de choisir le régime fiscal le plus approprié en fonction du montant de vos charges et de votre tranche marginale d’imposition.

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