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Article : La gestion locative d’un logement : les étapes et contraintes

La gestion locative d’un logement : les étapes et contraintes

Date de publication : 12 décembre 2019

La gestion locative d’un logement : les étapes et contraintes.

Elisa et José sont les heureux propriétaires d’un logement, qu’ils souhaitent louer  afin de générer un revenu complémentaire, qui leur permettrait de financer leur emprunt immobilier.

Mais… comment procéder ?
Quelles sont les différentes étapes ?

En premier lieu, il faut faire appel à un diagnostiqueur, afin qu’il établisse le dossier de diagnostics techniques, ou DDT.

Ce dossier comprend différents diagnostics dont certains sont obligatoires dès la passation des annonces (diagnostic de performance énergétique), mais aussi en fonction de la commune où se situe le bien (état des risques et pollution des sols) ou encore de sa date de construction (diagnostic plomb ou amiante) ou de la date de ses installations électriques ou gaz (installations de plus de 15 ans).

Il faut également veiller à ce que le logement mis en location soit décent, conformément aux caractéristiques précisées dans le décret 2002-120 du 30 janvier 2002

Il s’agit maintenant d’établir le montant du loyer. Si la commune du bien se situe hors zone tendue, le loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire.

Pour définir un loyer qui soit dans les prix du marché, il est d’usage de s’appuyer sur les loyers pratiqués dans le voisinage.

Par contre, Si votre logement se situe dans une commune de zone tendue, les loyers seront encadrés par la loi, il s’agit du Décret 2015-650 du 10 juin 2015.

A titre informatif, sur la Corse les zones tendues se situent dans l’agglomération de Bastia, englobant :
Furiani, Biguglia, Ville di pietrabugno, Santa Maria di lota, Brando et enfin San martino di lota

Pour l’agglomération d’Ajaccio, seule la ville d’Ajaccio est concernée par la zone tendue.

Donc dans ces communes, le loyer pratiqué ne peut être libre.
Ainsi lors du renouvellement normal du bail, le loyer ne peut être augmenté que s’il est manifestement sous-évalué…et sous réserve de respecter certaines limites.

En cas de départ de votre locataire, si vous relouez le logement, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant du loyer payé par l’ancien locataire.

A noter également, qu’en zone tendue, le préavis de départ du locataire n’est que d’un mois et non de trois mois.

Cependant, même si le bien est en zone tendue, il existe 3 cas de figure où le loyer est fixé librement entre le propriétaire et le locataire.

1°- dans le cas d’une première mise en location
2°- dans le cas d’un logement inoccupé depuis 18 mois
3°- dans le cas où des travaux de rénovation ont été réalisés dans le logement, depuis moins de 6 mois

Tous ces point ayant été éclaircis, il faut maintenant prendre des photos attractives pour passer des annonces.

Quelles soient payantes ou gratuites, les annonces doivent être rédigées conformément à la loi et permettre de déclencher un maximum de visibilité et de demandes de
renseignements auxquelles il faudra répondre avec réactivité.

Maintenant que les annonces génèrent des appels, il faut donc organiser les visites et faire coïncider les emplois du temps du propriétaire avec ceux des locataires potentiels.
Ce qui nécessite du temps disponible et une véritable organisation.

Puis il faut recueillir les informations sur les locataires qui vous permettront de retenir le candidat le plus fiable et disposant de revenus suffisants.
Attention le décret 2015-1437 dresse la liste exhaustive des documents que vous avez le droit de lui demander.

Il ne reste plus qu’à établir l’état des lieux en présence des locataires. Et ne pas oublier de leur faire signer ce document.

Vient ensuite la remise des clés, sans oublier la relève des compteurs.

Si votre locataire n’a pas opté pour le prélèvement automatique, vous devrez réaliser chaque mois l’appel de loyer, éventuellement les relances en cas de paiement tardif
et réaliser des quittances sur demande de votre locataire.

Vous l’aurez compris la gestion locative est une  activité très chronophage et de nombreuses lois sont à maîtriser sous peine d’amendes pécuniaires ou de recours formulés par le locataire. Elle demande donc une véritable organisation.

C’est la raison pour laquelle Elisa et José ont décidé de déléguer la gestion locative à l’agence Complet’Immo, afin de se libérer de toutes ces contraintes et consacrer ainsi leur temps libre à leur famille.

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